Sentencias del Tribunal Supremo avalan la prohibición de alquileres turísticos

Joven de vacaciones descansado en la terraza de un piso con vistas al mar.

Serie: 'Práctica y estrategia legal' (IV)

La reciente sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 4790/2024 de 3 de octubre de 2024, declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.

Con esta decisión se pone fin a las dos líneas marcadas por las Audiencias Provinciales al interpretar el artículo 17.12 de la LPH respecto de los sustantivos “límites y condiciones”. Así como la necesidad del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de julio de 2022, la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 23 de abril de 2022 o la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de julio de 2022, entre otras muchas, ya que son la gran mayoría, venían declarando que ambos sustantivos no son sinónimos de prohibir, ya que para que las Comunidades de Propietarios pudieran prohibir el desarrollo de una actividad entendían que requieren el voto unánime de sus miembros porque supone modificar las reglas contenidas en sus títulos constitutivos y no el de los tres quintas partes. Por lo que lo único que pueden llevar a cabo es establecer límites y condiciones en el desarrollo de la actividad.

La otra postura mantenida por las Audiencias Provinciales, como la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 25 de enero de 2023 o la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia de 21 de abril de 2020 venían manteniendo que el artículo 17.12 LPH facultaba a las Comunidades de Propietarios a prohibir el desarrollo de la actividad con el voto favorable de las tres quintas partes.

Decisión del Tribunal Supremo

Controversia a la que ha puesto fin el Tribunal Supremo con la sentencia dictada recientemente por el Pleno a favor de la postura mantenida por el menor número de las Audiencias Provinciales, es decir, está a favor de prohibir el desarrollo de la actividad turística con la mayoría establecida en dicho precepto.

Conviene tener presente que en el mismo sentido ya se había pronunciado las sentencias del Tribunal Supremo frente al cese de la actividad turística cuando en los Estatutos de las Comunidades de Propietarios ya contenían la prohibición del desarrollo de cualquier actividad comercial o empresarial, a estos efectos hay que referir la sentencia dictada por:

1. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS), número 1671/2023, con ponencia de D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán y  con la intervención de los magistrados D. Francisco Marín Castán (presidente), D. José Luis Seoane Spiegelberg y D. Antonio García Martínez. Y,
2. La sentencia núm.1643/2023, con D. José Luis Seoane Spiegelberg como ponente, y con la intervención de los magistrados D. Francisco Marín Castán (presidente), D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán y D. Antonio García Martínez

No obstante, antes de que el Pleno del TS resolviera la cuestión controvertida por nuestras Audiencia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya se había pronunciado al respecto al permitir la inscripción de un acuerdo de la Junta de Propietarios prohibiendo el 'uso turístico' de los pisos”, siempre que se alcance el acuerdo por los propietarios que sumen las tres quintas partes de número y coeficientes, cuando se den las circunstancias del artículo 10.3 b) de la misma LPH, aunque en el intervalo haya tenido lugar una compraventa inscrita en el Registro, pues en otro caso la realidad material y jurídica de la finca no tendrá nada que ver con el Registro de la Propiedad.

Efectos retroactivos

Otra de las cuestiones que surge a raíz de estos pronunciamientos es la de analizar los efectos retroactivos de los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios que prohíban el uso turístico de los pisos. A este respecto, sí que existe unanimidad por la jurisprudencia que ha venido manteniendo que el acuerdo no pude alcanzar a aquellos que hayan llevado a cabo cualquier actividad para el desarrollo de la actividad turística. Bien entendida en un sentido amplio, es decir, no solo los que ya hayan obtenido licencia sino también todos aquellos que haya realizado alguna actividad, como la solicitud de licencia o el inicio de las obras necesaria para la explotación de la vivienda con fines turísticos. Obedeciendo al principio establecido en nuestro Derecho de irretroactividad de las disposiciones sancionadoras o limitativas de derechos en cuanto que limita el derecho de propiedad.

Por último, hay que hacer referencia a la posibilidad de que por la Comunidad de Propietarios se pueda poner fin al desarrollo de la actividad turística cuando una vez iniciada la actividad esta conlleve actividades nocivas o molestas para el resto de la Comunidad, mediante le ejercicio de la acción de cesación establecida en el artículo 7.2 LPH. Siempre que se cumplan los requisitos marcados por la jurisprudencia. El requerimiento del presidente de la Comunidad al causante de las actividades o de los daños y la autorización de la Junta de Propietarios para que el presidente pueda llevar a cabo el ejercicio de la acción judicial. Lo que hace difícil que dado el tiempo relativamente corto en el que se utiliza los apartamentos turísticos sea difícil que se pueda ejercitar la acción.

Limitaciones y prohibiciones

Limitaciones o prohibiciones que solo pueden recaer sobre los apartamentos turísticos definido de forma negativa en el artículo 5 LAU al excluirlos de su aplicación cuando:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Debiendo acudir para analizar su regulación, de conformidad con el Art. 148.1 de la Constitución Española que permite a las Comunidades Autónomas asumir esta competencia, en su regla 18ª, en la promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial, a los Reglamentos correspondientes de las CCAA, allí donde se haya desarrollado en esta materia, como en Cataluña. Así como al comentado artículo 17.12 de la LPH.

Editor: Universidad Isabel I

ISSN 3045-5529

Burgos, España